Sikker betaling ved skødeoverførsel starter 1. december 2026: Hvad skal køber og sælger vide?

Fra den 1. december 2026 gælder der nye regler for, hvordan betaling skal ske ved køb og salg af fast ejendom i Tyrkiet. Det sikre betalingssystem ved skødeoverførsel (TAPU) er en betalingsmodel, der sikrer, at ejendomsretten og købesummen skifter hænder på nøjagtig samme tidspunkt. Systemet er gjort obligatorisk ved bekendtgørelse fra det tyrkiske handelsministerium og er allerede blevet udskudt to gange. I et marked som Alanya, hvor både danske og internationale købere er aktive, har reglerne direkte betydning for både køber og sælger. Denne artikel giver dig et overblik over, hvad systemet indebærer, hvilke handler det gælder for, hvordan tidsplanen har udviklet sig, og hvilke spørgsmål der endnu ikke er afklaret.

Hvad er det sikre betalingssystem ved skødeoverførsel?

Det klassiske problem ved ejendomshandler er risikoen for, at pengene betales, men skødet (TAPU) aldrig overdrages — eller omvendt, at skødet overdrages, uden at sælger modtager den fulde købesum. Kontantbetaling fra hånden, falske betalingskvitteringer, bankoverførsler der annulleres i sidste øjeblik, og handler gennemført med falsk fuldmagt er velkendte eksempler på denne risiko.

Ifølge det tyrkiske handelsministerium er formålet med systemet trefoldigt: at beskytte køber og sælger mod svindel og forfalskning, at reducere den sorte økonomi og at sikre, at pengeoverførslen sker i et kontrolleret og sikkert miljø. Konkret betyder det, at købesummen skal gå igennem det Sikre Betalingssystem, som garanterer, at ejendomsretten og beløbet skifter hænder samtidigt. Sælger modtager med andre ord ikke pengene, før skødet (TAPU) er overdraget — og skødet overdrages ikke, før beløbet er registreret i systemet.

Retsgrundlag og tidsplan: Fra 1. juli til 1. december 2026

Det juridiske grundlag for systemet er handelsministeriets bekendtgørelse om handel med fast ejendom (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik). Tidsplanen har udviklet sig således:

• 29. april 2026: En ændring af bekendtgørelsen gjorde det obligatorisk at bruge det Sikre Betalingssystem ved handler, hvor en del af eller hele købesummen betales kontant, via bankoverførsel eller elektronisk pengeoverførsel (EFT). Den første startdato blev fastsat til 1. juli 2026, og ministeriet fik hjemmel til at udskyde denne dato med op til tre måneder.
• 26. juni 2026: Ministeriet brugte denne hjemmel og udskød startdatoen til 1. oktober 2026.
• 28. september 2026: Ministeriet meddelte offentligheden, at bankernes tekniske infrastruktur stadig var under udarbejdelse, og at den obligatoriske startdato blev fastsat til 1. december 2026.
• 1. oktober 2026: Ændringsbekendtgørelsen blev offentliggjort i den tyrkiske statstidende og trådte i kraft — den nye startdato er nu formelt indskrevet i bekendtgørelsesteksten.

Ifølge ministeriet er dataudvekslingsinfrastrukturen mellem TKGM (Tyrkias generaldirektorat for tinglysing og matrikkel) og bankerne klar, mens bankernes egne tekniske systemer stadig er under opbygning. Det er planen at afvikle en pilottest, inden systemet går i fuld drift.

Hvilke handler omfatter systemet?

Kontante betalinger, bankoverførsler og EFT

Ifølge de officielle udmeldinger gælder kravet for ejendomssalg, hvor en del af eller hele købesummen betales kontant, via bankoverførsel eller EFT. Det er altså ikke kun handler formidlet af ejendomsmæglere, der er målgruppen — reglen retter sig generelt mod ejendomssalg, hvor disse betalingsformer benyttes. Det er bemærkelsesværdigt, at teksten bruger udtrykket “ejendomssalg” uden at skelne mellem boliger, erhvervsejendomme eller grunde.

Spørgsmål der endnu ikke er afklaret

Som led i bekendtgørelsesændringen er det besluttet, at ministeriet skal godkende en systemoperatør (entegratör), der skal stå for opbygning og drift. Systemet etableres på baggrund af en protokol, der underskrives af handelsministeriet, miljø- og byplanlægningsministeriet samt operatøren. Følgende punkter vil ifølge tilgængelige oplysninger blive fastlagt i denne protokol:

• Hvilke ejendomssalg der undtages fra systemet,
• Om der er behov for en pilottest og i givet fald omfanget heraf,
• Gebyret for brug af betalingssystemet og hvordan det fordeles mellem parterne.

Det betyder, at det pr. i dag ikke er offentliggjort, hvilke handler der undtages, eller hvad gebyret pr. transaktion vil udgøre. Det anbefales at følge løbende meddelelser fra ministeriet og TKGM (Tyrkias generaldirektorat for tinglysing og matrikkel) op til den 1. december.

Hvad skal køber og sælger i Alanya være opmærksomme på?

Købskontrakt, depositum og betalingsplan

En kontrakt om salg af fast ejendom er i henhold til den tyrkiske obligationsret (TBK) artikel 237 kun gyldig, hvis den indgås i den foreskrevne offentlige form — og ejendomsretten overgår først ved tinglysning i skøderegistret. I praksis betaler parterne ofte et depositum (udbetaling) eller et afdrag inden selve skødeaftalen. Ved handler, hvor skødet (TAPU) skal overdrages efter den 1. december 2026, bør kontrakten klart angive, på hvilken etape og med hvilken betalingsform betalingen sker. Det er ligeledes klogt på forhånd at regulere vilkårene for tilbagebetaling af depositum (udbetaling), fortrydelsesret og eventuelle situationer, hvor systemet endnu ikke er operationelt eller oplever tekniske fejl — det kan spare begge parter for unødige konflikter.

Udenlandske købere og betaling i fremmed valuta

En betydelig del af ejendomssalgene i Alanya sker til udenlandske købere, og købesummen sendes typisk som en international bankoverførsel. Da systemet netop retter sig mod bankoverførsler og EFT, vil betalingsflowet ved salg af fast ejendom til udlændinge også skulle planlægges efter de nye regler. Hvordan betalinger i fremmed valuta nærmere teknisk integreres i systemet, er endnu ikke beskrevet i officielle udmeldinger. Har du en skødeaftale planlagt til december eller senere, anbefales det at tale med din bank i god tid.

Beskyttelse mod svindel

Systemets primære formål er at mindske risikoen for falske kvitteringer, falske annoncer og identitets- eller fuldmagtsmisbrug. Indtil systemet er i drift, bør man — især ved handler formidlet via sociale medier — fortsat være på vagt over for svindel af Instagram-typen. Kontrollér altid tinglysningsstatus, ejerens identitet og gyldigheden af en eventuel fuldmagt, inden du gennemfører en handel. Skøderegistret kan tilgås via e-forvaltning (e-Devlet – Tyrkias officielle e-forvaltningsportal) eller direkte hos tinglysningskontoret (Tapu Müdürlüğü).

Salg af udlejede ejendomme

Selvom betalingsmodellen ændres, påvirker det ikke forholdet til en eventuel lejer. Skifter en udlejet ejendom ejer, indtræder den nye ejer i lejekontrakten. Derfor bør lejerens rettigheder og betingelserne for fraflytning afklares, inden du træffer en købsbeslutning.

Hvad gælder frem til den 1. december 2026?

Ifølge handelsministeriets meddelelse af 28. september 2026 træder den obligatoriske brug af systemet i kraft den 1. december 2026. Skødeoverdragelser gennemført inden denne dato er ikke underlagt kravet om brug af det Sikre Betalingssystem. Det er dog værd at bemærke, at bankernes tekniske færdiggørelse og en eventuel pilottest kan påvirke tidsplanen. Har du en skødeaftale planlagt i slutningen af november eller begyndelsen af december, bør du holde øje med de seneste officielle meddelelser tæt på transaktionsdatoen.

Denne artikel er udarbejdet til generel information og erstatter ikke individuel juridisk rådgivning. I konkrete sager skal gældende lovgivning og officielle meddelelser lægges til grund.