Hvad sker der med din lejekontrakt, hvis udlejeren sælger boligen?

Guide til lejere i Alanya 2026

Kort svar: Selvom den lejlighed eller villa, du lejer i Alanya, bliver solgt, ophører din lejekontrakt ikke automatisk. Den nye ejer indtræder i den eksisterende lejekontrakt i medfør af den tyrkiske obligationsret (TBK — Türk Borçlar Kanunu), og kan hverken smide dig ud med det samme, hæve lejen vilkårligt eller se bort fra dit depositum. Opsigelse er kun mulig på de begrænsede grunde, der er opregnet i loven, og kræver en formel retssag.

Tusindvis af udenlandske lejere fra Rusland, Tyskland, Skandinavien, Storbritannien og Mellemøsten bor på langtidslejekontrakter i Alanya, Mahmutlar, Oba, Kestel og Tosmur — og hvert år dukker spørgsmålet op: “Min udlejer har overdraget skødet (TAPU), hvad sker der nu?” Denne artikel gennemgår både dine rettigheder som lejer efter tyrkisk ret og de praktiske forhold, der særligt gælder for udenlandske lejere: opholdstilladelse, autoriseret oversættelse og forkyndelse af påkrav.

1. Ophører lejekontrakten, hvis ejendommen sælges?

Nej. Det fremgår klart af artikel 310 i den tyrkiske obligationsret (TBK): uanset om den lejede ejendom skifter ejer ved salg, arv eller på anden måde, indtræder den nye ejer fuldt ud i den eksisterende lejekontrakt. Det betyder i praksis:

• Lejebeløb, løbetid og øvrige kontraktvilkår forbliver uændrede.
• Den nye ejer kan ikke vise dig døren blot med den begrundelse, at han nu er ejer.
• Det gælder, uanset om din lejekontrakt er på tyrkisk eller engelsk, og uanset om du er udlænding — tyrkisk ret skelner ikke mellem lejere på baggrund af nationalitet.

Selv når skødeoverdragelsen (TAPU) er gennemført, er din ret til at blive boende beskyttet — medmindre et af lovens undtagelsestilfælde er opfyldt.

2. Under hvilke omstændigheder kan den nye ejer opsige dig?

Den vej, nye ejere oftest forsøger, er opsigelse på grund af eget behov (TBK art. 351 — behovsbegrundet opsigelse). For at dette kan ske, skal følgende betingelser alle være opfyldt:

1. Den nye ejer skal dokumentere, at ejendommen skal bruges som bolig eller erhvervslokale til ham selv, hans ægtefælle, direkte efterkommere, direkte forfædre eller personer, han er lovpligtigt forsørger for.
2. Han skal sende lejer et skriftligt påkrav — typisk via notar — inden for 1 måned fra overtagelsen af skødet (TAPU).
3. Efter påkravets afsendelse skal lejer have mindst 6 måneders varsel; fraflytning kan ikke kræves, før fristen er udløbet.
4. Fraflytter lejer ikke inden fristens udløb, skal den nye ejer anlægge en retssag ved Forligsdomstolen (Sulh Hukuk Mahkemesi) — tvangsudsættelse uden dom er ikke mulig.
5. Domstolen vil kræve konkrete beviser for, at behovet er reelt, oprigtigt og nødvendigt; det er ikke tilstrækkeligt blot at sige “det er min bolig, jeg vil have den”.

Overholdes fristen på én måned ikke, mister den nye ejer ikke nødvendigvis opsigelsesretten helt; han kan i stedet anlægge sag inden for én måned efter udløbet af den løbende lejeperiode.

Vigtigt for udenlandske lejere: Den dato, påkravet (ihtarname) er forkyndt for dig, kan have sammenhæng med din opholdstilladelse eller din registrerede adresse. Forstår du ikke indholdet, bør du straks kontakte en autoriseret translatør eller en advokat med dansk- eller engelskkundskaber — fristerne løber videre, og “jeg forstod det ikke” suspenderer dem ikke.

3. Kan den nye ejer hæve lejen, fordi ejendommen er solgt?

Nej, ejerskifte er i sig selv ikke grundlag for en lejeforhøjelse. Loftet for lejeregulering følger af artikel 344 i den tyrkiske obligationsret (TBK) og er begrænset til det 12-måneders gennemsnitlige ændringsniveau i det tyrkiske forbrugerprisindeks (TÜFE), som offentliggøres af det nationale statistikbureau TÜİK. Senest offentliggjorde TÜİK den 3. juli 2026 junidataene, hvorefter den maksimale lovlige lejeforhøjelse for lejemål, der fornyes i juli 2026, udgør 32,03 %. Da satsen opdateres månedligt, bør du altid tjekke TÜİKs officielle opgørelser for den måned, din kontrakt fornyes.

Har lejekontrakten varet i 5 år eller mere, kan en af parterne anmode domstolen om at fastsætte en ny markedsleje via en særlig sag om lejeregulering (kira tespit davası) — men det sker ikke automatisk og kræver en dom.

4. Depositum og lejebetaling — hvem skal du betale til?

• Depositumet er en sikkerhed, der skal tilbagebetales til lejer ved kontraktens ophør; denne forpligtelse overgår som udgangspunkt til den nye ejer ved ejerskiftet.
• Den nye ejer skal skriftligt meddele det kontonummer (IBAN), lejen fremover skal indbetales til. Fortsætter du med at betale til den gamle konto, fordi du ikke har modtaget anden besked, bringes du ikke i misligholdelse.
• Nægter den nye ejer at opgive sine kontooplysninger, kan du anmode domstolen om at udpege et officielt depositeringssted (tevdi mahalli — deponering af lejebeløb hos retten), så din betaling er sikret.

Dette er særligt relevant for udenlandske lejere, der betaler lejen via bankoverførsel fra udlandet. At kræve skriftlig og officiel meddelelse om eventuelle kontoændringer beskytter dig mod senere påstande om manglende lejebetaling.

5. Din pligt til at vise boligen frem

Ifølge TBK art. 319 er lejer forpligtet til i rimeligt omfang at give adgang til besigtigelse af ejendommen med henblik på salg eller videreudlejning. Men der er grænser:

• Tidspunkt for besøg skal varsles i rimelig tid.
• Din hverdag og dit privatliv skal respekteres.
• Stilles urimelige eller overdrevne krav, kan du søge retlig bistand — om nødvendigt ved Forligsdomstolen.

6. Forbud mod genudlejning efter fraflytning

Har den nye ejer fået dig opsagt på grund af eget behov, må ejendommen ikke udlejes til andre end den tidligere lejer i 3 år — uden en saglig grund (TBK art. 355). Overtrædes dette forbud, kan du som tidligere lejer kræve erstatning svarende til mindst ét års leje. Reglen er indsat netop for at forhindre misbrug af behovsbegrundelsen.

7. Ekstra forhold for udenlandske lejere i Alanya

Opholdstilladelse og lejekontrakten

Ansøgning om eller forlængelse af en korttids-opholdstilladelse i Tyrkiet kræver normalt dokumentation i form af en lejekontrakt eller et skøde (TAPU). Skifter udlejeren, gælder følgende:

• Den adresse, du har registreret hos udlændingemyndigheden (Göç İdaresi), er fortsat gyldig — et rent ejerskifte kræver ikke, at du anmelder adresseændring.
• Tvinges du faktisk til at fraflytte og flytte til en ny adresse, er det vigtigt, at du opdaterer adressen rettidigt via e-ikamet-systemet; ellers kan du støde på problemer ved næste forlængelse af din opholdstilladelse.

Forkyndelse og sprogbarrieren

Påkrav (ihtarname) og retsdokumenter forkyndes på tyrkisk. Forstår du dem ikke:

• Få dem oversat af en autoriseret translatør — og mist ikke en frist.
• For lejere uden tyrkiskkundskaber reducerer en fuldmagt til en advokat risikoen for, at du som part ikke er til stede under retssagen.

Lokale praktiske råd

I boligkomplekser i Alanya, Mahmutlar og Oba med mange udenlandske lejere er ejerskifter ofte også ejendomsforeningens bestyrelse bekendt. Få bekræftet den nye ejers kontaktoplysninger hos ejendomsadministrationen eller din ejendomsmægler — det forebygger forvirring om lejebetalinger og forkyndelse.

9. Konklusion og juridisk bistand

Et salg af boligen er hverken automatisk opsigelse eller en frirejse til lejeforhøjelse — den tyrkiske obligationsret (TBK) beskytter dig som lejer også over for en ny ejer. Men fristerne, den korrekte fremgangsmåde for påkrav, beregning af den tilladte lejeforhøjelse og — for udenlandske lejere — forkyndelse, oversættelse og opholdstilladelse kræver alle præcis håndtering. For ikke at miste dine rettigheder anbefales det, at du fra starten samarbejder med en advokat med erfaring inden for lejeret i Tyrkiet.

Har du spørgsmål om leje, udsættelse eller fast ejendom i Alanya, er du velkommen til at kontakte advokat Sibel Demirals kontor eller benytte vores “Spørg en advokat”-linje.

Kilder / Officielle referencer

• Tyrkisk obligationsret (lov nr. 6098 — TBK), officiel fuldtekst – mevzuat.gov.tr
• TÜİK – Forbrugerprisindeks (TÜFE), dataportal
• Udlændingemyndigheden (Göç İdaresi) – e-ikamet-systemet (opholdstilladelse for udlændinge)

Denne artikel er udelukkende til generel orientering og erstatter ikke konkret juridisk rådgivning tilpasset din individuelle situation.