Forkøbsrettens markedsprisregel afskaffet: Forfatningsdomstolens afgørelse og verserende sager

Den tyrkiske forfatningsdomstol (Anayasa Mahkemesi) har erklæret den regel forfatningsstridig, som i sager om forkøbsret ved sameje krævede, at den berettigede part skulle indbetale markedsværdien af andelen frem for den aftalte salgspris. Afgørelsen er dateret den 16. juli 2026 og bærer sagsnr. E.2026/23, K.2026/162. Den blev offentliggjort i Statstidende (Resmî Gazete) nr. 33422 den 6. november 2026. Dermed er reglen om markedspris i sager om forkøbsret trådt ind i en usikker overgangsperiode, som berører tusindvis af verserende sager anlagt siden december 2025. Ophævelsen træder dog ikke i kraft med det samme — der er fastsat en frist på 9 måneder, så reglen først bortfalder den 6. august 2027.

Hvad er forkøbsret, og hvem angår det?

Forkøbsretten (tyrkisk: şufa hakkı) giver medejere i et sameje ret til at overtage en andens andel på de samme vilkår, som en tredjemand har fået tilbudt — med andre ord en forkøbsret. Retten er reguleret i artikel 732 i den tyrkiske lov om personret og familieret (Türk Medeni Kanunu, TMK), og fremgangsmåden for at gøre den gældende følger af TMK art. 733 og art. 734. En medejer skal anlægge retssag mod erhververen inden for 3 måneder fra det tidspunkt, han eller hun får kendskab til salget — og under alle omstændigheder inden udløbet af den absolutte lovbestemte frist.

I Alanya og omegn er dette særligt relevant. Markjorder i landsbyer, sommerpasturarealerne i bjergene, arvede grunde og parceller, der endnu ikke er opdelt i ejerlejligheder (Ejerlejlighed), er meget ofte registreret med delt skøde (TAPU). Sælger en medejer sin andel til en udenlandsk investor eller en fremmed, får det direkte konsekvenser for de øvrige medejeres ejendomsret og brugsret. De to hyppigst forekommende tvister ved delt skøde (TAPU) er netop forkøbsretssager og sager om opløsning af samejet, når medejerne ikke kan nå til enighed.

Hvad ændrede lov nr. 7571?

Før lovændringen var den forkøbsberettigede forpligtet til at indbetale den salgspris, der fremgik af skødet (TAPU), samt erhververens tinglysningstilladelse (tapu giderleri) kontant inden for den frist og på det sted, dommeren fastsatte. I praksis opstod de fleste tvister, fordi den tinglyste salgspris var angivet for lavt eller for højt i forhold til den reelle handel.

Med lov nr. 7571, der trådte i kraft i december 2025, blev andet stykke i TMK art. 734 omskrevet. Efter den nye ordlyd skulle dommeren straks fastsætte markedsværdien af den omtvistede andel, og den forkøbsberettigede part skulle indbetale denne markedsværdi plus erhververens andel af tinglysningsomkostningerne inden for en endelig frist fastsat af dommeren. Overholdt parten ikke fristen, kunne retten ikke afsige dom om tinglysning af skødet (TAPU) i partens navn. Overgangsbestemmelsens andet stykke (TMK § 1, stk. 2, overgangsregel), som blev tilføjet ved samme lov, bestemte desuden, at denne nye regel også skulle finde anvendelse på sager anlagt inden lovens ikrafttræden.

Netop denne bestemmelse vakte stor modstand. Parter, der havde anlagt retssag for flere år siden med udgangspunkt i den tinglyste salgspris, stod pludselig over for at skulle indbetale en markedsværdi, der i mellemtiden var steget markant. Mange domstole forelagde derfor spørgsmålet for forfatningsdomstolen.

Hvad har forfatningsdomstolen ophævet?

Hovedsagen udsprang af en forelæggelse fra Yalova 2. byretten; en række tilsvarende forelæggelser fra andre domstole blev forenet med denne sag. Domstolen ophævede følgende bestemmelser:

• Ordene »markedsværdi« og »straks« i første punktum i TMK art. 734, stk. 2,
• Udtrykket »endelig frist« i andet punktum i samme stykke,
• Overgangsbestemmelsen i TMK § 1, stk. 2, som foreskrev, at reglen skulle gælde for sager anlagt inden lovens ikrafttræden.

I afgørelsen anførte domstolen, at ordningen fastsatte en pris uafhængigt af de vilkår, som sælger og køber frit havde aftalt, og at dette kunne føre til, at den ene part opnåede en uberettiget fordel, mens den anden led et tab. Domstolen konkluderede, at der ikke var skabt en rimelig balance mellem parternes ejendomsretlige interesser, og fandt reglerne i strid med forfatningens artikel 5 og 35.

Hvornår ophører markedsprisreglen?

Domstolen vurderede, at en øjeblikkelig ophævelse ville skabe et retligt vakuum og besluttede derfor, at de ophævede bestemmelser først bortfalder 9 måneder efter offentliggørelsen. Da fristen regnes fra offentliggørelsen i Statstidende, træder ophævelsen i kraft den 6. august 2027.

Hvad sker der med verserende sager?

Fordi ikrafttrædelsen er udskudt, gælder markedsprisreglen stadig i dag. I verserende sager ændres det skyldige beløb ikke automatisk, og allerede afsagte og endelige domme bortfalder heller ikke som følge af ophævelsen. Da forfatningsdomstolens afgørelser ikke har tilbagevirkende kraft, udgør ophævelsen ikke i sig selv grundlag for genoptagelse af afgjorte sager.

Det er endnu uklart, hvilken prisfastsættelse der vil gælde for sager, som ikke er afgjort inden den 6. august 2027. Det forventes, at det tyrkiske parlament (TBMM) vedtager ny lovgivning inden da. Indeholder den nye regel overgangsbestemmelser, vil disse afgøre, hvordan loven skal anvendes på verserende sager. Medejere, der allerede har anlagt retssag eller overvejer at gøre det, bør derfor holde nøje øje med de frister og betalingsafgørelser, der træffes i deres konkrete sag.

Er forkøbsretten blevet afskaffet?

Nej. Afgørelsen vedrører udelukkende den måde, det skyldige beløb fastsættes på. Forkøbsretten i TMK art. 732, de præklusive frister og reglen om, at retssagen skal anlægges mod erhververen, gælder fortsat uændret. Mister en medejer sin frist efter at have fået kendskab til salget, mister han eller hun sin ret — uanset ophævelsen.

Hvad skal køber og sælger ved delt skøde være opmærksomme på?

Afgørelsen har betydning for både køber og sælger ved delt skøde (TAPU). Her er de vigtigste praktiske forhold at holde sig for øje:

• Salgsprisen skal angives korrekt. Når markedsprisreglen bortfalder, kan den tinglyste salgspris igen få afgørende betydning. En kunstigt lav pris skaber risiko for både skattemæssige problemer og forkøbsretstvister.
• De øvrige medejere skal underrettes. Notarens (notar) officielle meddelelse til medejerne fastlægger klart, hvornår 3-månedersfristen begynder at løbe.
• Betalingen skal dokumenteres. Det sikre betalingssystem for ejendomshandler (skøde/TAPU), som bliver obligatorisk den 1. december 2026, vil også have bevisværdi i forkøbsretssager, idet det dokumenterer den aftalte salgspris.
• Endelige frister i verserende sager må ikke overskrides. Frem til den 6. august 2027 er den frist, dommeren har fastsat for indbetaling af markedsværdien, bindende. Betales beløbet ikke rettidigt, kan sagen blive afvist.

Forkøbsretssager tager ofte lang tid, fordi de kræver en sagkyndig vurdering (sagkyndig (syn og skøn)) af ejendommens værdi. I den forbindelse bliver to udviklinger afgørende for sagens udfald: den lovgivning, parlamentet vedtager, og den fortolkning, højesteret (Yargıtay) anlægger i overgangsperioden.

Denne artikel er alene til orientering og erstatter ikke juridisk rådgivning. I konkrete situationer bør du altid konsultere gældende lovgivning og officielle meddelelser.